{"id":11123,"date":"2020-06-23T21:57:50","date_gmt":"2020-06-23T19:57:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wojo.com\/blog\/?p=11123"},"modified":"2023-03-16T11:43:01","modified_gmt":"2023-03-16T10:43:01","slug":"immobilier-dentreprise-comprendre-et-comparer-bail-3-6-9-et-immobilier-de-services","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.wojo.com\/blog\/fr\/la-boite-a-outils\/immobilier-dentreprise-comprendre-et-comparer-bail-3-6-9-et-immobilier-de-services\/","title":{"rendered":"Immobilier d\u2019entreprise : panorama et \u00e9l\u00e9ments de compr\u00e9hension"},"content":{"rendered":"<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Se rep\u00e9rer dans l\u2019offre d'immobilier d\u2019entreprise au lendemain de la crise Covid-19\u2026<br \/> Nombre d\u2019entreprises s\u2019interrogent aujourd\u2019hui sur l\u2019utilit\u00e9 de conserver leur bureau traditionnel, cherchant l\u00e9gitimement une occasion de r\u00e9aliser des \u00e9conomies tout en r\u00e9pondant \u00e0 la demande de leurs collaborateurs en termes de t\u00e9l\u00e9travail.<\/strong><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Difficile<br \/>\ncependant de s\u2019y retrouver dans les offres de location de bureau&nbsp;: comment<br \/>\nsavoir vers quelle solution d\u2019h\u00e9bergement s\u2019orienter&nbsp;? Nous avons demand\u00e9<br \/>\n\u00e0 Farid Elomri, VP of sales chez Wojo de nous aider \u00e0 comprendre et d\u00e9coder les<br \/>\nformules disponibles.<\/strong><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Le march\u00e9 de l\u2019immobilier d\u2019entreprise&nbsp;est complexe : pourquoi est-ce si difficile de comparer les offres et solutions du march\u00e9&nbsp;?<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>C\u2019est d\u00fb au fait qu\u2019il existe des solutions dont la proposition de valeurs est tr\u00e8s diff\u00e9rente&nbsp;: elles sont effectivement impossibles \u00e0 comparer si l\u2019on se fonde uniquement sur le co\u00fbt de son loyer. <\/p>\n<p>Pour simplifier on peut dire qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019immobilier d\u2019entreprise il y a deux grandes cat\u00e9gories d\u2019offres. <br \/>Celles qui affichent&nbsp;:<br \/>- un prix du m\u00b2 qui est \u00e9tabli sur la base de la tension immobili\u00e8re \u00e0 l\u2019endroit o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble et du standing de ce dernier (le standing sous-entend&nbsp;: est-ce que le bailleur a investi dans des travaux qu\u2019il va alors devoir amortir\u2026). Il s\u2019agit de ce que l\u2019on appelle le bail 3-6-9, qui engage l\u2019entreprise sur une longue dur\u00e9e,<br \/>- un prix par poste de travail (par collaborateur, donc) qui propose une dimension servicielle (plus ou moins pouss\u00e9e) adoss\u00e9e \u00e0 \u00ab&nbsp;l\u2019h\u00e9bergement de l\u2019entreprise&nbsp;\u00bb. <strong>Il s\u2019agit des solutions de <em>facility management<\/em> et de celles propos\u00e9es par l\u2019immobilier de service&nbsp;: elles ne sont pas n\u00e9cessairement plus cher qu\u2019un prix au m\u00b2<\/strong>&nbsp;! En outre, contrairement au bail 3-6-9, ces contrats sont flexibles.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Qu\u2019est-ce qu\u2019un contrat de location de bureau flexible, exactement&nbsp;?<br \/>\nQui propose ce type de solution&nbsp;?<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:heading {\"level\":4} --><\/p>\n<h4>En bail 3-6-9, dit traditionnel :<\/h4>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Vous devez vous engager sur 3, 6 ou 9 ans. Vous louez uniquement des murs&nbsp;: vous g\u00e9rez seul, et payez en plus le chauffage, le mobilier, la connexion, le m\u00e9nage\u2026 ou le r\u00e9am\u00e9nagement complet de vos bureaux lorsque de nouvelles normes apparaissent (comme dans le cas de la crise Covid-19, par exemple).<br \/> Toute remise en cause de ce contrat implique de payer des p\u00e9nalit\u00e9s de sortie au bailleur. <\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading {\"level\":4} --><\/p>\n<h4>Le march\u00e9 des contrats de location flexibles :<\/h4>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong>Ce sont des espaces dont le loyer entreprise est <em>all inclusive<\/em><\/strong>&nbsp;: toutes les charges telles que les fluides, le chauffage, l\u2019IT (reprographie et connexion internet), la maintenance, le m\u00e9nage, la s\u00e9curit\u00e9\u2026 sont incluses. Cela repr\u00e9sente une \u00e9conomie, non seulement mon\u00e9taire mais aussi en temps de gestion, qui est consid\u00e9rable. L\u00e0 encore en cas de force majeure, tel que la mise en place du <em>Protocole national de confinement<\/em>, c\u2019est alors l\u2019op\u00e9rateur qui se charge de tout.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>\u00c0 lire aussi&nbsp;: <a href=\"https:\/\/www.wojo.com\/blog\/fr\/entre-boites\/deconfinement-et-coworking-quelle-garantie-du-respect-des-mesures-sanitaires\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">D\u00e9confinement&nbsp;: quelles mesures prises dans les espaces de coworking<\/a><\/p>\n<p> Deux types d\u2019offres proposent des contrats de location flexibles : <br \/>- les espaces de coworking tels que <a href=\"https:\/\/www.wojo.com\/fr-FR\">Wojo<\/a>, qui regroupent plusieurs entreprises au sein d\u2019un m\u00eame immeuble et proposent quantit\u00e9 de services mutualis\u00e9s&nbsp;: c\u2019est l\u2019immobilier de service. En coworking, il est possible de r\u00e9silier son abonnement en bureau privatif rapidement, et sans p\u00e9nalit\u00e9,<br \/> - les solutions de <em>facility management<\/em> telles que Deskeo, qui am\u00e9nagent et g\u00e8rent pour vous vos bureaux (en formule le plus souvent monolocataire). L\u00e0, le pr\u00e9avis est g\u00e9n\u00e9ralement assez souple aussi.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Qu\u2019est-ce que l\u2019\u00ab&nbsp;immobilier de service&nbsp;\u00bb&nbsp;<em>vs <\/em>l\u2019immobilier d\u2019entreprise classique ? \u00c0 qui s\u2019adresse-t-il&nbsp;?<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Il s\u2019agit des espaces de coworking&nbsp;: ces solutions d\u2019h\u00e9bergement alternatives, qui ont \u00e9merg\u00e9 ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es en r\u00e9ponse aux nouveaux usages au travail et en compl\u00e9ment de l\u2019immobilier d'entreprise tertiaire traditionnel. Ces lieux proposent \u00e0 la fois des bureaux privatifs, des espaces de travail partag\u00e9s, des espaces communs (salons, bars, terrasses, cuisines, salles de repos, douches\u2026) et de nombreux services.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph {\"align\":\"center\"} --><\/p>\n<p class=\"has-text-align-center\"><strong>On peut parler ici d\u2019un immobilier pluriel, <\/strong><br \/><strong>b\u00e2ti autour des notions fortes d\u2019\u00e9cosyst\u00e8me et de communaut\u00e9 d\u2019une part, <\/strong><br \/><strong>et de services et d\u2019animations d\u2019autre part.<\/strong><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><strong> <\/strong>La grande force de l\u2019immobilier de services est de proposer toute une gamme de solutions compl\u00e9mentaires \u00e0 la carte (certaines sont gratuites, d\u2019autres sont g\u00e9n\u00e9ralement mon\u00e9tisables&nbsp;: cela d\u00e9pendra de l\u2019op\u00e9rateur de coworking). <\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading {\"level\":4} --><\/p>\n<h4> Les services propos\u00e9s dans les espaces de coworking : <\/h4>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:list --><\/p>\n<ul>\n<li>les services professionnels \u00e0 destination de l\u2019entreprise proprement dite (domiciliation, courrier, accueil des visiteurs, service de restauration, salles de r\u00e9union\u2026),<\/li>\n<li>les services orient\u00e9s business tels que l\u2019accompagnement, la mise en relation affinitaire, les conf\u00e9rences, workshops\u2026&nbsp; <\/li>\n<li>l\u2019animation (organisation d\u2019afterworks et autres animations festives, offres bien-\u00eatre &amp; d\u00e9tente), <\/li>\n<li>les services d\u00e9di\u00e9s \u00e0 l\u2019exp\u00e9rience collaborateur (conciergerie, salle de sport, douches, etc.).<\/li>\n<\/ul>\n<p><!-- \/wp:list --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>L\u2019immobilier de service est-il plus cher qu\u2019un bureau traditionnel avec un<br \/>\nbail 3-6-9&nbsp;? <\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>\u00c0<br \/>\ntitre de comparaison&nbsp;: l\u2019Arseg<sup>(1)<\/sup> estime qu\u2019en 2019 les<br \/>\nentreprises fran\u00e7aises ont d\u00e9bours\u00e9 13&nbsp;566 \u20ac par collaborateur pour<br \/>\n\u00ab&nbsp;assoir&nbsp;\u00bb ce dernier dans un bureau.&nbsp;<br \/>\nCelles qui sont chez Wojo ont pay\u00e9 8160 \u20ac. <\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Donc<br \/>\n<strong>non, il ne revient pas plus cher de louer ses bureaux privatifs au sein d\u2019un<br \/>\nespace de coworking. \u00c0 standing \u00e9quivalent, on aura m\u00eame plus de services pour<br \/>\nun prix\/poste moins cher<\/strong> qu\u2019en bail 3-6-9. <\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Il est cependant hasardeux, pour une entreprise qui veut revoir son loyer entreprise, d\u2019essayer de comparer un prix du m\u00b2 en immobilier traditionnel et un prix\/poste en immeuble servic\u00e9, sans prendre en compte la valeur ajout\u00e9e des services. <br \/>J\u2019invite les int\u00e9ress\u00e9s \u00e0 contacter des professionnels et \u00e0 demander \u00e0 ce que l\u2019on fasse le calcul avec eux, en toute transparence : c'est le meilleur moyen d'explorer, et profiter de toutes les possibilit\u00e9s d'un immobilier d'entreprise qui se r\u00e9invente aujourd'hui. <\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Plus de services pour le m\u00eame prix&nbsp;ou moins cher ? Comment est-ce<br \/>\npossible&nbsp;?<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Cela<br \/>\nest rendu possible par le mod\u00e8le&nbsp;: les espaces de coworking, lorsqu\u2019ils<br \/>\nprennent des immeubles \u00e0 bail et les op\u00e8rent pour en faire des espaces, ont le<br \/>\nsavoir-faire pour optimiser l\u2019am\u00e9nagement et la conception des espaces et le<br \/>\nclient n\u2019a pas \u00e0 payer son mobilier, sa d\u00e9coration , ou faire des travaux d\u2019am\u00e9nagement....<br \/>\nEn<br \/>\noutre, dans le paysage de l\u2019immobilier professionnel, la force de l\u2019immobilier<br \/>\nde service r\u00e9side dans une optimisation et une rentabilisation tr\u00e8s fine de ses<br \/>\nm\u00e8tres carr\u00e9s, gr\u00e2ce \u00e0 la multiplicit\u00e9 des services dispens\u00e9s sur place et la<br \/>\nvari\u00e9t\u00e9 de la client\u00e8le adress\u00e9e.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Comment se d\u00e9cider aujourd\u2019hui entre un bail 3-6-9 et une offre de<br \/>\ncoworking,&nbsp;\u00e9tant entendu que sa premi\u00e8re pr\u00e9occupation est de faire des<br \/>\n\u00e9conomies ? <\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>Il faut d\u00e9finir ses besoins&nbsp;! \u00c0 une entreprise qui cherche avant tout \u00e0 faire des \u00e9conomies sur son loyer entreprise \u00e0 la sortie de la crise, je recommanderais de&nbsp;:<br \/>- ne pas oublier de penser aussi optimisation [du budget d\u2019h\u00e9bergement de son entreprise],<br \/>- d\u2019avancer prudemment, en allant vers des solutions flexibles, avec des engagements qui ne mettent pas l\u2019entreprise en danger,<br \/>- de <strong>ne pas h\u00e9siter \u00e0 mixer les formules d\u2019immobilier d\u2019entreprise<\/strong> : par exemple quelques bureaux privatifs et\/ou des postes en espaces de travail partag\u00e9s et\/ou du home office.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:heading --><\/p>\n<h2>Comment r\u00e9fl\u00e9chir pour bien choisir son futur bureau&nbsp;?<\/h2>\n<p><!-- \/wp:heading --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p>M\u00eame si nous sommes en situation de crise, on ne d\u00e9m\u00e9nage pas une entreprise tous les jours&nbsp;! <br \/> Il faut donc bien prendre garde \u00e0 raisonner globalement et \u00e0 long-terme. <\/p>\n<p> L\u2019impact du choix de l\u2019espace de travail sur la rentabilit\u00e9 d\u2019une entreprise est aujourd\u2019hui av\u00e9r\u00e9. Mais il n\u2019en reste pas moins extr\u00eamement compliqu\u00e9 \u00e0 estimer&nbsp;: le loyer entreprise est une chose, mais qu\u2019en est-il de la productivit\u00e9 et fid\u00e9lisation de ses \u00e9quipes, de l\u2019optimisation de leurs temps de trajets, des frais de stationnement, de son image de marque, de la possibilit\u00e9 d\u2019augmenter ou de r\u00e9duire le nombre de postes\u2026 <strong>Le nombre de crit\u00e8res \u00e0 prendre en compte pour estimer les \u00e9conomies r\u00e9alis\u00e9es (voire m\u00eame, le profit g\u00e9n\u00e9r\u00e9) au regard de l\u2019investissement consenti est consid\u00e9rable. D\u2019o\u00f9 l\u2019int\u00e9r\u00eat de se faire accompagner.<\/strong><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:button {\"backgroundColor\":\"vivid-cyan-blue\",\"align\":\"center\"} --><\/p>\n<div class=\"wp-block-button aligncenter\"><a class=\"wp-block-button__link has-vivid-cyan-blue-background-color has-background\" href=\"https:\/\/www.wojo.com\/landing\/fr\/bureau\/\"> <strong> D\u00e9couvrez les bureaux Wojo<\/strong> <\/a><\/div>\n<p><!-- \/wp:button --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n<p><!-- wp:paragraph --><\/p>\n<p> Je pense qu\u2019il faut retirer les enseignements de la crise du Covid-19&nbsp;: certaines entreprises ont pu suspendre ou am\u00e9nager le versement de leur abonnement, tandis que d\u2019autres se sont retrouv\u00e9es pieds et poings li\u00e9s par un bail 3-6-9\u2026<br \/> Chez Wojo par exemple nous avons accompagn\u00e9 les plus fragiles et bien entendu facilit\u00e9 les d\u00e9marches de ceux qui ont souhait\u00e9 r\u00e9silier leur abonnement&nbsp;: en tant qu\u2019op\u00e9rateur d\u2019espaces de coworking nous sommes attach\u00e9s \u00e0 la dimension collaborative et d\u2019entraide. Nous consid\u00e9rons que notre r\u00f4le est aussi d\u2019aider et soutenir nos membres quand c\u2019est n\u00e9cessaire. <br \/> Nous esp\u00e9rons d\u2019ailleurs voir revenir ceux qui ont d\u00fb partir tr\u00e8s vite.<\/p>\n<p><!-- \/wp:paragraph --><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Se rep\u00e9rer dans l\u2019offre d'immobilier d\u2019entreprise au lendemain de la crise Covid-19\u2026 Nombre d\u2019entreprises s\u2019interrogent aujourd\u2019hui sur l\u2019utilit\u00e9 de conserver leur bureau traditionnel, cherchant l\u00e9gitimement une occasion de r\u00e9aliser des \u00e9conomies tout en r\u00e9pondant \u00e0 la demande de leurs collaborateurs en termes de t\u00e9l\u00e9travail. 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