Se repérer dans l’offre d’immobilier d’entreprise au lendemain de la crise Covid-19…
Nombre d’entreprises s’interrogent aujourd’hui sur l’utilité de conserver leur bureau traditionnel, cherchant légitimement une occasion de réaliser des économies tout en répondant à la demande de leurs collaborateurs en termes de télétravail.
Difficile cependant de s’y retrouver dans les offres de location de bureau : comment savoir vers quelle solution d’hébergement s’orienter ? Nous avons demandé à Farid Elomri, VP of sales chez Wojo de nous aider à comprendre et décoder les formules disponibles.
Le marché de l’immobilier d’entreprise est complexe : pourquoi est-ce si difficile de comparer les offres et solutions du marché ?
C’est dû au fait qu’il existe des solutions dont la proposition de valeurs est très différente : elles sont effectivement impossibles à comparer si l’on se fonde uniquement sur le coût de son loyer.
Pour simplifier on peut dire qu’en matière d’immobilier d’entreprise il y a deux grandes catégories d’offres.
Celles qui affichent :
– un prix du m² qui est établi sur la base de la tension immobilière à l’endroit où se trouve l’immeuble et du standing de ce dernier (le standing sous-entend : est-ce que le bailleur a investi dans des travaux qu’il va alors devoir amortir…). Il s’agit de ce que l’on appelle le bail 3-6-9, qui engage l’entreprise sur une longue durée,
– un prix par poste de travail (par collaborateur, donc) qui propose une dimension servicielle (plus ou moins poussée) adossée à « l’hébergement de l’entreprise ». Il s’agit des solutions de facility management et de celles proposées par l’immobilier de service : elles ne sont pas nécessairement plus cher qu’un prix au m² ! En outre, contrairement au bail 3-6-9, ces contrats sont flexibles.
Qu’est-ce qu’un contrat de location de bureau flexible, exactement ? Qui propose ce type de solution ?
En bail 3-6-9, dit traditionnel :
Vous devez vous engager sur 3, 6 ou 9 ans. Vous louez uniquement des murs : vous gérez seul, et payez en plus le chauffage, le mobilier, la connexion, le ménage… ou le réaménagement complet de vos bureaux lorsque de nouvelles normes apparaissent (comme dans le cas de la crise Covid-19, par exemple).
Toute remise en cause de ce contrat implique de payer des pénalités de sortie au bailleur.
Le marché des contrats de location flexibles :
Ce sont des espaces dont le loyer entreprise est all inclusive : toutes les charges telles que les fluides, le chauffage, l’IT (reprographie et connexion internet), la maintenance, le ménage, la sécurité… sont incluses. Cela représente une économie, non seulement monétaire mais aussi en temps de gestion, qui est considérable. Là encore en cas de force majeure, tel que la mise en place du Protocole national de confinement, c’est alors l’opérateur qui se charge de tout.
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Deux types d’offres proposent des contrats de location flexibles :
– les espaces de coworking tels que Wojo, qui regroupent plusieurs entreprises au sein d’un même immeuble et proposent quantité de services mutualisés : c’est l’immobilier de service. En coworking, il est possible de résilier son abonnement en bureau privatif rapidement, et sans pénalité,
– les solutions de facility management telles que Deskeo, qui aménagent et gèrent pour vous vos bureaux (en formule le plus souvent monolocataire). Là, le préavis est généralement assez souple aussi.
Qu’est-ce que l’« immobilier de service » vs l’immobilier d’entreprise classique ? À qui s’adresse-t-il ?
Il s’agit des espaces de coworking : ces solutions d’hébergement alternatives, qui ont émergé ces quinze dernières années en réponse aux nouveaux usages au travail et en complément de l’immobilier d’entreprise tertiaire traditionnel. Ces lieux proposent à la fois des bureaux privatifs, des espaces de travail partagés, des espaces communs (salons, bars, terrasses, cuisines, salles de repos, douches…) et de nombreux services.
On peut parler ici d’un immobilier pluriel,
bâti autour des notions fortes d’écosystème et de communauté d’une part,
et de services et d’animations d’autre part.
La grande force de l’immobilier de services est de proposer toute une gamme de solutions complémentaires à la carte (certaines sont gratuites, d’autres sont généralement monétisables : cela dépendra de l’opérateur de coworking).
Les services proposés dans les espaces de coworking :
- les services professionnels à destination de l’entreprise proprement dite (domiciliation, courrier, accueil des visiteurs, service de restauration, salles de réunion…),
- les services orientés business tels que l’accompagnement, la mise en relation affinitaire, les conférences, workshops…
- l’animation (organisation d’afterworks et autres animations festives, offres bien-être & détente),
- les services dédiés à l’expérience collaborateur (conciergerie, salle de sport, douches, etc.).
L’immobilier de service est-il plus cher qu’un bureau traditionnel avec un bail 3-6-9 ?
À titre de comparaison : l’Arseg(1) estime qu’en 2019 les entreprises françaises ont déboursé 13 566 € par collaborateur pour « assoir » ce dernier dans un bureau. Celles qui sont chez Wojo ont payé 8160 €.
Donc non, il ne revient pas plus cher de louer ses bureaux privatifs au sein d’un espace de coworking. À standing équivalent, on aura même plus de services pour un prix/poste moins cher qu’en bail 3-6-9.
Il est cependant hasardeux, pour une entreprise qui veut revoir son loyer entreprise, d’essayer de comparer un prix du m² en immobilier traditionnel et un prix/poste en immeuble servicé, sans prendre en compte la valeur ajoutée des services.
J’invite les intéressés à contacter des professionnels et à demander à ce que l’on fasse le calcul avec eux, en toute transparence : c’est le meilleur moyen d’explorer, et profiter de toutes les possibilités d’un immobilier d’entreprise qui se réinvente aujourd’hui.
Plus de services pour le même prix ou moins cher ? Comment est-ce possible ?
Cela
est rendu possible par le modèle : les espaces de coworking, lorsqu’ils
prennent des immeubles à bail et les opèrent pour en faire des espaces, ont le
savoir-faire pour optimiser l’aménagement et la conception des espaces et le
client n’a pas à payer son mobilier, sa décoration , ou faire des travaux d’aménagement….
En
outre, dans le paysage de l’immobilier professionnel, la force de l’immobilier
de service réside dans une optimisation et une rentabilisation très fine de ses
mètres carrés, grâce à la multiplicité des services dispensés sur place et la
variété de la clientèle adressée.
Comment se décider aujourd’hui entre un bail 3-6-9 et une offre de coworking, étant entendu que sa première préoccupation est de faire des économies ?
Il faut définir ses besoins ! À une entreprise qui cherche avant tout à faire des économies sur son loyer entreprise à la sortie de la crise, je recommanderais de :
– ne pas oublier de penser aussi optimisation [du budget d’hébergement de son entreprise],
– d’avancer prudemment, en allant vers des solutions flexibles, avec des engagements qui ne mettent pas l’entreprise en danger,
– de ne pas hésiter à mixer les formules d’immobilier d’entreprise : par exemple quelques bureaux privatifs et/ou des postes en espaces de travail partagés et/ou du home office.
Comment réfléchir pour bien choisir son futur bureau ?
Même si nous sommes en situation de crise, on ne déménage pas une entreprise tous les jours !
Il faut donc bien prendre garde à raisonner globalement et à long-terme.
L’impact du choix de l’espace de travail sur la rentabilité d’une entreprise est aujourd’hui avéré. Mais il n’en reste pas moins extrêmement compliqué à estimer : le loyer entreprise est une chose, mais qu’en est-il de la productivité et fidélisation de ses équipes, de l’optimisation de leurs temps de trajets, des frais de stationnement, de son image de marque, de la possibilité d’augmenter ou de réduire le nombre de postes… Le nombre de critères à prendre en compte pour estimer les économies réalisées (voire même, le profit généré) au regard de l’investissement consenti est considérable. D’où l’intérêt de se faire accompagner.
Je pense qu’il faut retirer les enseignements de la crise du Covid-19 : certaines entreprises ont pu suspendre ou aménager le versement de leur abonnement, tandis que d’autres se sont retrouvées pieds et poings liés par un bail 3-6-9…
Chez Wojo par exemple nous avons accompagné les plus fragiles et bien entendu facilité les démarches de ceux qui ont souhaité résilier leur abonnement : en tant qu’opérateur d’espaces de coworking nous sommes attachés à la dimension collaborative et d’entraide. Nous considérons que notre rôle est aussi d’aider et soutenir nos membres quand c’est nécessaire.
Nous espérons d’ailleurs voir revenir ceux qui ont dû partir très vite.
