Après plusieurs années de bouleversements liés au télétravail et à l’hybridation, les entreprises abordent 2026 avec une approche pragmatique de leurs bureaux. Les décisions immobilières relèvent d’un arbitrage entre présence réelle, contraintes économiques et efficacité opérationnelle. À travers leurs échanges quotidiens avec des entreprises de toutes tailles, Ruben Maman et Nicolas Giuliani, Key Account Managers chez Wojo, font le point sur les tendances et priorités.
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1. L’encadrement accru du télétravail redéfinit les besoins
Première tendance structurante en 2026 : le télétravail recule, ou du moins, la volonté de cadrage et de respect des chartes de télétravail se renforce. Le nombre de jours moyen de télétravail autorisé se situe toujours autour de 1,8 jours par semaine pour une majorité de salariés pouvant en bénéficier, un chiffre stable depuis 2022. Néanmoins, il est plus encadré, avec des employeurs imposant davantage des jours en commun sur site. Cette évolution impacte la façon dont les entreprises dimensionnent leurs bureaux.
« On ressent une augmentation du présentiel », constate Nicolas Giuliani. « Cela se traduit par une recherche de surface pouvant accueillir le nombre réel de collaborateurs, même dans des organisations en flex office. » La logique consistant à diviser par deux le nombre de postes par rapport à l’effectif devient marginale.
Plusieurs analyses des usages du travail en 2026 soulignent cette volonté d’accueillir l’ensemble des équipes les jours de forte affluence, tout en limitant les situations de saturation qui dégradent l’expérience collaborateur. Comme le souligne Culture RH1, l'enjeu en 2026 est de transformer le bureau en un levier stratégique de performance collective, capable d'offrir à la fois proximité et autonomie, désormais exigées par les salariés pour préserver leur santé mentale.
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2. Le budget, critère prioritaire dans la décision
Alors qu’il y a quelques années la localisation était le critère numéro un, la question du budget est désormais prédominante. En 2026, elle intervient même souvent en amont de toute autre considération. Ruben Maman observe que « les négociations budgétaires ont parfois lieu avant les visites ». Ce constat rejoint une tendance plus large : dans un contexte économique incertain, les entreprises sécurisent d’abord leur enveloppe financière, puis évaluent les options compatibles.
Les analyses du marché immobilier tertiaire, comme celle de CBRE2, confirment cette polarisation. Les entreprises arbitrent différemment et plus vite. Elles éliminent les solutions hors budget et privilégient les contrats leur offrant une visibilité claire sur les coûts en fonction de leur durée d’engagement.
3. Flexibilité : moins sur la durée, plus sur l’usage
Contrairement aux dernières années, la flexibilité cherchée par les organisations ne concerne plus autant la durée d’engagement. 2026 marque un changement de paradigme. « Les entreprises, notamment sur le segment intermédiaire (20 à 50 salariés), sont prêtes à s’engager sur 24 à 36 mois si cela leur permet d’optimiser le coût de leurs bureaux », constate Ruben Maman. Nicolas Giuliani complète : « L’attente de flexibilité s’est déplacée vers des leviers d’accompagnement de la croissance, comme la capacité à ajuster leurs surfaces très rapidement et à personnaliser les aménagements intérieurs. » La flexibilité se conçoit désormais dans un cadre contractuel capable d’évoluer dans le temps pour accompagner les besoins des entreprises.
4. Le besoin de confidentialité séduit de plus en plus
Selon Nicolas Giuliani, « de plus en plus d’entreprises souhaitent disposer de leurs propres espaces communs, afin de refléter une identité claire auprès de leurs clients et partenaires ». Pour autant, la volonté de rationaliser les espaces de travail vraiment utiles anime les décideurs. La location de bureaux privés dans des espaces de coworking ou les bureaux opérés offrent des réponses à ces deux besoins, sans la rigidité du bail traditionnel 3-6-9.
Les espaces de coworking proposent de privatiser des étages ou des zones entières au sein de leurs espaces. « La valeur ajoutée par rapport aux bureaux opérés est la customisation. Nos équipes créent avec les clients des espaces sur-mesure : mobilier, décoration, services, etc. afin d’affirmer leur identité » détaille Nicolas Giuliani. Autre point : la « programmation événementielle pour favoriser la socialisation » arrive dans le top 5 des attentes des Français pour leur donner envie de revenir au bureau, selon JLL3. Ainsi, les entreprises qui souhaitent de la confidentialité ont tout à gagner en optant pour le coworking, en raison des animations disponibles en bonus.
5. Utiliser la donnée pour dimensionner les bureaux
Autre critère qui émerge de manière forte en 2026 : l’analyse des usages et de l’occupation des bureaux. Les entreprises veulent savoir comment leurs locaux sont réellement utilisés (jours de présence, pics, taux d’utilisation des salles, etc.) afin d’éviter les surfaces sous-exploitées. La donnée devient donc un outil crucial d’aide à la décision.
Grâce à des logiciels de gestion des présences, des capteurs et autres outils technologiques, les entreprises calibrent plus finement leur besoin d’espaces de travail. Elles repensent aussi leur répartition afin d’optimiser leur coût immobilier, sans dégrader l’expérience des équipes.
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6. Une demande immobilière portée par le segment intermédiaire
Dans le secteur des espaces de travail flexibles, le profil des entreprises évolue. Alors qu’ils accueillaient historiquement plutôt des start-up et des équipes détachées par des grands comptes, le segment mid-market progresse fortement. Les entreprises de 20 à 50 salariés représentent une part croissante des utilisateurs d’espaces de coworking.
Quid des autres acteurs ? « Les grands comptes restent présents dans les espaces de travail partagés. Mais ils privilégient désormais leur usage pour des projets temporaires, nécessitant des surfaces importantes pour des durées courtes (12 à 18 mois) incompatibles avec un bail classique » explique Nicolas Giuliani.
Il relève aussi un net ralentissement de la demande portée par les « licornes ». En cause ? La baisse de 15 % environ en 2025 des levées de fond constatée par le cabinet Ernst & Young4, etune valeur d’investissement qui chute de 5 % sur l’année. La fin de certaines dynamiques spéculatives a un effet direct sur le marché des bureaux et les typologies de clients.
7. Le bien-être au travail, un critère toujours présent… mais rationnalisé
La question du bien-être et de la QVT reste prédominante, mais abordée de manière différente. Au vu du coût des services associés aux espaces de travail, de plus en plus d’entreprises intègrent en amont leurs salariés dans la réflexion sur ceux qui leur semblent indispensables, avant de choisir leurs espaces de travail. « Certaines entreprises optent pour le coworking parce que leurs salariés y trouvent des services clés en main et une diversité d’espaces qui répond à leurs nouvelles attentes », explique Ruben Maman.
Plusieurs études menées sur les critères de bien-être au travail soulignent en effet que le bureau de 2026 doit proposer des espaces adaptés aux différents usages (concentration, réunions, détente, socialisation, etc.), afin de favoriser confort et performance. Un cocktail que les espaces de travail Wojo offrent à leurs membres, favorisant ainsi une qualité de vie au travail très appréciée des équipes.
8. La RSE, un critère différenciant selon les profils d’entreprises
Enfin, la RSE n’a pas le même poids pour toutes les organisations. Les grands comptes et les entreprises internationales intègrent ces critères, avec des exigences de reporting précises et la volonté de choisir des bâtiments performants sur le plan énergétique. Pour les TPE/PME, la RSE reste plus souvent un prérequis qu’un levier structurant, faute de ressources pour adresser ces enjeux.
« Chez Wojo, nous sommes frappés par le niveau d’exigence et d’expertise RSE de certains clients, notamment les grands comptes et les entreprises anglo-saxonnes et nordiques. Afin de répondre à ces attentes, nous leur fournissons leurs émissions de carbone et leurs consommations d’eau et d’électricité selon leur surface occupée chez nous, en plus des informations sur les certifications environnementales de nos bâtiments », précise Ruben Maman.
Le mot de la fin ?
En 2026, les entreprises cherchent avant tout des solutions adaptées à leurs contraintes financières, dans un contexte économique encore incertain, sans pour autant renoncer au bien-être de leurs équipes. Elles veulent de la flexibilité dans l’accompagnement, et des prix qui tiennent compte de leur engagement. Gageons que le retour au bureau souhaité par de nombreux décideurs, à rebours des souhaits de certains de leurs salariés, sera la variable à suivre de près au cours de cette nouvelle année.
